Un sondage réalisé par l’Association Française des Intermédiaires en Bancassurance révèle que 45% des dossiers de crédits immobiliers sont refusés par les banques. Cela fait presque un ménage français sur deux qui ne peut pas concrétiser son projet immobilier.
C’est simple, cet été, même un ménage avec deux CDI et un apport financier conséquent peut se voir refuser sa demande de crédit.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Pour y voir plus clair, revenons à la définition du taux d’usure.
Le taux d’usure est calculé et fixé tous les trois mois par la Banque de France, la banque des banques. Il correspond à un taux maximal auquel les banques peuvent prêter à leurs emprunteurs. Autrement dit, elles n’ont pas le droit de vous appliquer des taux plus élevés pour vos prêts ! Concrètement, ce taux est censé vous protéger contre des prêts trop élevés.
Actuellement, ce taux est de 2,57% pour les crédits de 20 ans et plus et de 2,6% pour les crédits immobiliers sur 10 à 20 ans. Ces taux sont fixés pour la période allant du 1er juillet 2022 jusqu’au 1er octobre 2022, date où la Banque de France va recalculer et communiquer un nouveau taux d’usure.
Qu’est-ce qui est compris exactement dans ce taux ? Le taux d’usure comprend le taux nominal ainsi que les frais supplémentaires possibles comme les cotisations d’assurance de prêt, les frais de dossier ou encore les frais de service d’un courtier. En d’autres termes : tout ce que vous pouvez être amené à payer en achetant un bien immobilier et en contractant un crédit. Ces frais conditionnent le droit à obtenir le prêt. Ils doivent pouvoir être couverts également.
Le taux nominal correspond au taux qu’un emprunteur négocie avec sa banque. À l’heure actuelle, les banques fixent ce taux à environ 1,85%.
Comment le taux d’usure est-il calculé ?
C’est justement cette méthode de calcul qui est pointée du doigt par les acteurs du marché immobilier.
La Banque de France calcule le taux d’usure à partir des crédits contractés au dernier trimestre. Ces crédits ont eux-mêmes étaient contractés sur la base d’un taux d’usure calculé sur les résultats du trimestre d’avant. Pour faire simple, il faut retenir que ce taux est basé sur des opérations d’il y a au moins 6 mois.
Pourquoi les banques refusent de plus en plus de dossiers de prêt immobilier ?
Pour nombre de particuliers, les crédits sur 20 ans et plus sont des crédits contractés pour acheter des biens immobiliers ou réaliser des travaux importants. Et, depuis juin 2022, la production de crédits immobiliers est en recul d’après la Banque de France. Mais, pourquoi ?
Comme expliqué plus tôt, le taux d’usure est fixé tous les trimestres. Puisque la méthode de calcul se base sur des anciens taux et que le taux actuel est fixé pour trois mois, il n’est pas toujours adapté à l’état du marché et à la situation économique et financière du pays. Depuis quelques mois, la France est frappée par une importante inflation. Les prix grimpent et la monnaie perd de sa valeur.
Le taux d’usure fixé au trimestre dernier ne prend pas en compte l’aggravation de l’inflation. En conséquence, délivrer des crédits est devenu plus risqué pour les banques. D’après elles, le taux d’usure est actuellement trop bas. Et puisque ce taux est trop bas, elles augmentent le taux nominal voire elles refusent directement les crédits.
En gonflant le taux nominal, les emprunteurs ne peuvent plus contracter de crédits. L’écart entre le taux d’usure et le taux nominal est trop petit. Les autres frais ne rentrent pas dans cet écart et le taux d’usure est vite dépassé. Même si les courtiers et les autres acteurs du marché baissent leur prix pour re-dynamiser le marché, ces efforts sont souvent insuffisants.
En bref, les demandes de crédit actuelles dépassent le taux d’usure puisque celui-ci est trop faible et le taux nominal trop élevé. Les crédits ne peuvent être accordés puisque légalement ce taux d’usure ne doit pas être dépassé.
Ce calcul rétroactif du taux d’usure a des conséquences sur les emprunteurs qui ne peuvent plus emprunter, sur les banques qui ne veulent plus prêter, mais aussi sur les autres acteurs de l’immobilier comme les courtiers ou les agences immobilières qui voient leurs activités ralentir.
Quand va-t-on pouvoir réemprunter ?
La Banque de France va calculer et fixer un nouveau taux d’usure pour le 1 octobre 2022. À cette date, le taux d’usure sera plus adapté à la réalité du marché. Pour autant, tous les problèmes ne vont peut-être pas se régler dans la foulée… Si l’inflation continue de s’aggraver, le taux d’usure deviendra rapidement désuet. Et le problème se reportera à chaque trimestre.
De manière générale, les acteurs du marché de l’immobilier et du crédit demandent tout simplement une réforme sur le taux d’usure. Les alternatives proposées sont nombreuses : nouvelle méthode de calcul, exclusion de certains frais dans le calcul du taux d’usure, prise en compte de l’inflation…
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